¿Cómo tributa un no residente si tiene inmuebles en España?

Un no residente comunitario es todo aquel que tenga su residencia fiscal en un país de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein. En los demás supuestos, se tratará de un no residente no comunitario.

Si eres propietario de un inmueble en España, pero no eres residente fiscal en territorio español, es importante tener en mente las obligaciones tributarias que tienes. Los impuestos que deberás pagar van a variar dependiendo del tipo de renta obtenida y de si eres no residente comunitario o no residente no comunitario.

El primer concepto que es importante tener claro es que, como no residente, puedes obtener tres tipos de rentas distintas con el inmueble: alquiler, venta e imputación de renta. A continuación, verás el tratamiento que tiene cada una de ellas a efectos fiscales.

El segundo concepto importante es saber que las rentas obtenidas hay que declararlas de forma separada según el tipo en el modelo 210, y que la frecuencia de su presentación variará según la renta. Es perfectamente posible que en un año fiscal tengas que tributar por los tres tipos de renta y eso conllevará presentar el modelo 210 por cada una de las distintas rentas.

Tipo de renta 1: ALQUILER

Las rentas obtenidas por el alquiler de tu inmueble en España como no residente se tienen que declarar de forma trimestral. La tributación de los alquileres recibidos durante el trimestre es distinta dependiendo de si eres residente fiscal comunitario o no comunitario, como comentábamos más arriba.

Esta distinción es importante por dos razones: el tipo impositivo y la deducibilidad de gastos.

Para verlo más detalladamente, vamos a explicar brevemente y con ejemplos los dos supuestos que se pueden dar.

No Residente Comunitario

Un no residente comunitario tributará al 19% sobre los rendimientos netos obtenidos a lo largo del trimestre. La cifra de los rendimientos netos se obtiene de restarle a las rentas obtenidas todos los gastos deducibles.

Ejemplo:

Margaret es residente fiscal en Irlanda y tiene un piso en Barcelona que alquila y obtiene cada mes 1.000€ como contraprestación. Durante el trimestre tiene los siguientes gastos: 150€ de seguro, 300€ de reparaciones y 50€ de IBI.

Para calcular los impuestos que deberá pagar, al ser residente fiscal en un país de la UE, deberá sumar todas las rentas obtenidas por el alquiler y restarle los gastos deducibles. Al resultado obtenido, la base imponible, se le aplicará el tipo del 19%.

Rentas por Alquiler =  1,000€ x 3 = 3,000€ 

Gastos Deducibles = 150€ + 300€ + 50€ = 500€

Base Imponible = Rentas por Alquiler – Gastos Deducibles = 3,000€ – 500€ = 2,500€

Impuestos a Pagar = Base Imponible x 19% = 2,500€ x 19% =  475€

No Residente No Comunitario

Un no residente no comunitario tributará al 24% sobre los rendimientos brutos obtenidos a lo largo del trimestre. A la cifra de los rendimientos brutos no se le puede deducir ningún tipo de gasto.

Ejemplo:

Nicholas es residente fiscal en Reino Unido y tiene un apartamento en Málaga que alquila y obtiene cada mes 1.000€ como contraprestación. Durante el trimestre tiene los siguientes gastos: 75€ de seguro, 125€ de reparaciones y 80€ de IBI.

Para calcular los impuestos que deberá pagar, al ser residente fiscal en un país fuera de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, deberá sumar todas las rentas obtenidas por el alquiler y no podrá restarle gastos. Es decir, la base imponible será los importes recibidos en concepto de alquiler y se le aplicará el tipo del 24%.

Rentas por Alquiler = 1.000€  x 3 = 3.000€

Base Imponible = Rentas por Alquiler = 3.000€

Impuestos a pagar = Base Imponible x 24% = 3.000€ x 24% = 720€

En ambos supuestos, el modelo 210 trimestral se presentará dentro de los 20 días naturales siguientes al fin del periodo.

Tipo de renta 2: VENTA

Si como no residente en España decides vender tu inmueble, tendrás que tributar por la ganancia patrimonial que obtengas de la transmisión.

Esta ganancia patrimonial se calcula restando del precio de venta el precio de compra y los gastos deducibles, tanto de la compra como de la venta. En estos supuestos no existe una distinción entre no residentes como en el caso de las rentas de alquiler; los gastos incurridos se los pueden deducir todos los no residentes independientemente del país de su residencia fiscal, además de que el tipo impositivo es el mismo para todos los no residentes, el 19%.

Ejemplo:

John es residente fiscal en Estados Unidos y es el propietario de una casa en Madrid que compró en 2017 por un valor de 500.000€ y que ahora decide vender. Sue, que quiere irse a vivir a España, quiere comprarla. El precio de compraventa acordado es de 700.000€, y John ha incurrido 1.250€ en gastos de notaría y 2,200€ en gastos de asesoría para la venta, los dos gastos teniendo relación con la transmisión del inmueble. Cuando John compró el inmueble también tuvo gastos en concepto de notaría por un valor de 550€.

Para cumplir con sus obligaciones tributarias, John es informado por la asesoría que ha contratado, GD, de que antes de presentar el modelo 210, se tiene que esperar a que Sue presente el modelo 211, que sirve para retener el 3% sobre el valor total de venta. Existe esta obligación del comprador del inmueble de retener dado que el vendedor es un no residente fiscal en España.

Una vez Sue ha presentado el modelo 211 e ingresado la retención, John puede presentar el modelo 210 declarando la venta del inmueble.

Los plazos de presentación de los modelos son los siguientes:

• Modelo 211: Un mes después de la fecha de la escritura de compraventa del inmueble.
• Modelo 210: Tres meses a partir del fin del plazo del modelo 211, que se traduce en 4 meses desde la fecha de la escritura de la compraventa del inmueble.

Una vez vistas todas las particularidades de vender un inmueble situado en España como no residente, vamos a ver como quedaría en nuestro ejemplo el modelo 210 de John.

Precio Venta = 700.000 €

Precio Compra = 500.000 €

Gastos Deducibles Incurridos Durante la Compra = 550 €

Gastos Deducibles Incurridos Durante la Venta = 1.250 € + 2.200€ = 3.450 €

Base Imponible = (700.000€ – 3.450) – (500.000 € + 550€) =

Valor de transmisión 696.550€ – Valor de adquisición 500.550€

Base Imponible= 196.000 €

Cuota = Base Imponible x 19% = 37.240€

Resultado = Cuota – Retenciones Practicadas = 37.240€ – 21.000€ (modelo 211) = 16.240€

Los 21.000€ de retenciones practicadas salen del modelo 211 presentado por Sue. El cálculo sería el siguiente:

Retenciones Practicadas = Precio Venta x 3% = 700.000€ x 3% = 21.000€

Tipo de renta 3: IMPUTACIÓN DE RENTA

Esta última es, sin duda, la renta más extraña y que a menudo se pasa por alto por los no residentes en España. Se trata de la imputación de renta. Debes tributar por imputación de renta si no vendes ni alquilas tu vivienda en España.

La imputación de renta se basa en que cualquier persona que dispone de más de un inmueble demuestra solvencia económica y, por tanto, a ojos del fisco español, capacidad para pagar más impuestos. Los impuestos pagados por esta modalidad son en base a unas rentas que no existen, se presuponen. Es decir, si un no residente, que tiene su vivienda habitual situada fuera del Reino de España, dispone de una segunda residencia situada en España para su uso y disfrute, dicho no residente debe tributar por imputación de renta.

Para calcular la base imponible de la imputación de renta, es necesario disponer del valor catastral del inmueble en cuestión. En España, cada inmueble cuenta con un número de identificación único (conocido como Referencia Catastral) al que se le asigna el valor catastral. Este valor se encuentra en los recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de ahí la importancia de guardar dichos recibos.

Una vez disponemos de dicho valor, basta con multiplicarle al valor catastral el porcentaje del 1.1% si el valor catastral ha sido actualizado en los últimos 10 años, o por el 2% si no lo ha sido.

Este resultado es la base imponible. Para saber el impuesto que hay que pagar por imputación de renta, habrá que aplicarle a la base imponible el tipo del 19% para todos los residentes en la Unión Europea, Noruega, Islandia y Liechtenstein, y el 24% para todos los demás. En cualquier caso, no hay gasto deducible alguno.

El plazo para presentar el modelo 210 por imputación de renta es hasta el 31 de diciembre del año siguiente en cuestión.

Ejemplo:

Agatha vive en Helsinki y tiene un apartamento en Palma de Mallorca donde veranea con su familia. Agatha recibe cada trimestre el recibo del IBI donde aparece la referencia catastral de su apartamento, así como el valor catastral que tiene asignado, que es de 92.250.00€ y no ha sido revisado en los últimos 10 años. Agatha, que no alquila ni vende su inmueble, cree que no debe pagar impuestos en España porque no obtiene renta alguna del inmueble. Por suerte, se pone en contacto con su asesoría de confianza, GD, que le advierte de la obligación de tributar por imputación de renta a través del modelo 210.

Así pues, los impuestos que Agatha debe pagar son:

Base Imponible = Valor Catastral x 2% (1,1% en su caso) = 92.250€ x 2% = 1.845.00€

Resultado = Base Imponible x 19% = 1.845.00€   x 19% = 350.55€

En cambio, si Agatha se muda a México, el resultado cambiará de la siguiente forma:

Base Imponible = Valor Catastral x 2% (1,1% en su caso) = 92.250€ x 2% = 1.845.00€

Resultado = Base Imponible x 24% = 1.845.00 x 24% = 442.80€

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